2015年9月13日日曜日

戸建て賃貸テッパン投資術書評

#不動産 #投資 #空き家 #不動産投資
サーファー薬剤師『空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資術』(技術評論社)は地方の戸建て住宅を対象とした不動産投資の魅力を説明した書籍である。
不動産投資ではローンの話が出てくる。本書は日本政策金融公庫を勧める。中小企業支援などを目的とした金融機関であり、融資を受けるためには事業計画書などの提出が求められる。株式投資などの感覚とは異なる。逆に株式投資のような感覚で購入すると不動産投資は失敗するだろう。
本書には実際の物件購入記も掲載されており、実践的である。業者指定の司法書士事務所を使って登記すると通常の倍以上の費用を請求されたという気付きにくい指摘もある(76頁)。
この物件購入記では、ほとんどの物件で大胆な指値で購入している。売主に早く売却したいという切羽詰まった事情があるためである。ここからは不動産を持つことのリスクを実感した。本書の視点とは異なるが、売主の立場では不動産は売りたい時に価値に合った金額で売れない荷物資産となる。
この点はオーナーチェンジ物件に対する説明でも当てはまる。本書はオーナーチェンジ物件を「初期コストが抑えられるから、少しばかり割高で買ってもいい」と考えることはやめたほうがよいと指摘する(108頁)。オーナーチェンジ物件は内見ができないというデメリットがある。このために購入時の賃借人の退去時に予期せぬリフォーム費用がかかるというリスクがある。故に買い手の立場ではオーナーチェンジ物件の購入は慎重にとなる。これは売り手の立場ではオーナーチェンジ物件は売りにくいとなる。不動産投資でうまく家賃収入を得られなければ売りに出せばいいとはならないということである。著者の意図とは逆になるが、不動産投資は慎重にとの結論も導き出せる。これは本書の欠点ではなく、フェアで良心的であることを意味する。不動産投資を煽るだけの類書とは一線を画している。本書には「アヤしい業者の誘いにのってはいけない」とも書いてある(116頁)。
本書には「管理会社経由でリフォームを発注する場合、管理会社にリフォーム業者からバックマージンが入っていることがある」と指摘する(178頁)。バックマージンの分、大家は割高な取引をさせられる。

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