2015年6月3日水曜日

尼崎市長洲西通1丁目10番の開発に要注意

兵庫県尼崎市長洲西通1丁目10番の開発は要注意である。この場所はJR尼崎駅南口から歩いていける場所にある。この敷地の大部分は茶褐色のお風呂の天然温泉施設「金の泉 天然温泉 あま湯」が占めていたが、閉館した。他にも駐車場やビルなどがあった。

現在は敷地の多くが白いフェンスで囲われており、マンション建設などの開発が予想される。しかし、その一角に「都市環境開発株式会社所有地」という看板が立っている駐車場がある。そこには平成26年7月5日付で「この土地は売却することは絶対にございません」「本街区における地区計画についての同意は致しません」と書かれている。

「この土地は売却することは絶対にございません」は地上げに応じないことの意思表示と読み取ることができる。「本街区における地区計画についての同意は致しません」も開発業者にとっては障害となるものである。

この地域は容積率200%であるが、緑地計画が義務付けられている。具体的には開発地の25%以上の用地を緑地として整備しなければならない。「整備された緑地の敷地は、当該住宅の敷地に含まれないものとする」(尼崎市住環境整備条例・別表3「緑地の開発基準」)。このため、実質的な容積率は150%になる。

ところが、1ブロック内の全ての所有者の同意を得て、雇用の創出・産業の保全・育成に資する土地利用とするならば、容積率を300%などに緩和できる。たとえば開発業者が長洲西通1丁目10番の敷地全てを買収し、工場併設のマンション建設を計画すれば容積率緩和のボーナスを享受できる。しかし、前述の通り、所有者の一部が「この土地は売却することは絶対にございません」と宣言し、「地区計画についての同意は致しません」とも宣言しているため、容積率の緩和の享受は不可能である。
http://www.hayariki.net/tokyu/amaga.html
ここで問題は長洲西通1丁目10番を開発しようとする業者は、都市環境開発株式会社の意思表示を前提としなければならない。都市環境開発株式会社が所有地を譲渡すること、または地区計画に同意すると想定し、容積率緩和を皮算用して開発を進めるならば、絶対利益の出ない大赤字プロジェクトである。そのようなことを役員が進めるならば会社や株主に対する背任になる。無理に赤字を減らそうとすれば、手抜き工事でマンションを建設することになり、消費者に損害を及ぼすことになる。

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