2011年10月1日土曜日

二子玉川ライズ住民訴訟控訴理由書イ 東急が提供する財産の評価と価格

イ 東急が提供する財産の評価と価格

それでは、都市計画公園予定地のうち東急が覚書等で、29300�を無償譲渡することを約束した財産の価格はいくらになるのだろうか?

ちなみに、東急建設が世田谷区に無償譲渡した公園用地のこの価格を試算すると以下の通りとなる。

甲154号証は、平成22年5月27日の世田谷区作成の資料であり、実際に有償部分の二子玉川公園予定地を世田谷区が買い取った価格である。これによると、 世田谷区は公園用地111,450.2�を57億54,780,052円で買った。すなわち都市計画公園用地は価格は1�あたりの単価は約50万円である。これをもとに計算すると、東急が無償で提供した公園用地の価格は、50万円×29,300�=146億円である。

東急は、この密約によって、公園用地を移動し、公園予定地を再開発することを可能にした。東急は、わずか146億円の公園用地を将来世田谷区に無償譲渡することを約しただけで、補助金、公共施設管理者負担金などの公的資金だけでも、その2.66倍の389億円を得られることになった。さらに、容積規制緩和利益と公的資金を合計すると、提供財産の6倍以上にあたる910億円の利益を得ることになったのである。
http://www.hayariki.net/futako/appeal101111.html
都市計画規制を受けた公園予定地を開発可能な資産として取り戻した上に、910億円の利益が与えられるという開発利益を独占する都市計画の恣意的変更について、わずか146億円の資産の提供という条件をもって合理性を認めることはできない。わずかな資産提供による莫大な利潤の集約、独占の構図がより明白になるのである。

しかも、再開発という手法を取ることにより、東急電鉄等は第1街区内の弱小地権者の権利を2,3,街区の建物内に権利変換して、合法的に追い出し、地上げをし、駅前の1街区を独占的な商業ビルとすることを可能にしたこと、参加組合員として保留床を一括取得し、開発後のマンション販売、ビル賃貸業、商業、ホテル経営などの開発利益を専ら独占することを考えると、東急グループの得られた利益はここでで計上できる数値を遙かに越えるのである。
http://hayariki.v-kei.net/

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